مراحل ساخت یک ساختمان
در مرحله اول، مالک یا وکیل ملک (فرد دارای وکالت از طرف مالک یا مالکین) با ارائه مدارک زیر درخواست پروانه خود را در دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت می کند : اصل و کپی سند یا سندهای ملک، حضور همه مالکین یا یک نفر دارای وکالت از سایرین، کارت شناسایی (کارت ملی)، برگه تسویهحساب عوارض نوسازی شهرداری سالهای گذشته و سال جاری.
در مرحله قبل پرونده تشکیل شده و پس از تشکیل، می بایست بازدید صورت گیرد. در بازدید موارد مانند ابعاد ملک، عرض خیابان، بنای موجود، موقعیت مجاورین در صورت داشتن مواردی از قبیل پخ در بنا تعیین و گزارش می شود.
دستور نقشه طی یک اتوماسیون اداری برای ملک موردنظر صادر شده و اطلاعاتی از قبیل ابعاد باقی مانده ملک پس از اصلاحی های موردنظر شهرداری، مساحت پس از اصلاحی، تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر می شود. معمولاً طبق پهنهای که ملک در آن واقعشده، متراژ سند (نه متراژ وضع موجود زمین) و عرض گذر، حجم ساختمان شامل تعداد طبقات و سطح اشغال آن ها تعیین می گردد.
در این مرحله نقشه معماری بر اساس ضوابط مورد عمل شهرداری و دستور نقشه صادرشده برای ملک طراحی می گردد. مهم ترین مرحله در مراحل صدور مجوز یا پروانه ، طراحی نقشه معماری است تا حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها ارائه شود پس از رفع ایرادات ضوابطی عنوان شده از سوی دفاتر خدمات الکترونیک و نهایی شدن نقشه معماری، از سوی واحد صدور مجوز یا پروانه هر منطقه عوارض تراکم شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری آن، محاسبه و تعیین می گردد.
بعد از گرفتن تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت و تسویه عوارض متعلقه، پروژه به مرحله پیش نویس پروانه می آید. در صورت لزوم (ساختمان بیش از ۵ طبقه) گزارش آزمایش مکانیک خاک در این مرحله و هم زمان با تهیه نقشههای سازه، برق و مکانیک تهیه و از سازمان نظام مهندسی تأییدیه گرفته می شود.
درخواست تعیین ناظر در دفاتر خدمات ثبت و پس از عقد قرارداد با ناظر یا ناظرین باید برگه های سهمیه آن ها به انضمام قرارداد فی مابین را به عنوان ملاک تکمیلی پیش نویس پروانه به دفتر خدمات الکترونیک تحویل داد به علاوه برگه تعهد رعایت اصلاحی، تعهد اخذ تأییدیه نما و … نیز ازجمله مدارک پیش نویس است که باید صرفاً توسط مالک (نه وکیل) تهیه شود.
پروندههایی که متراژ زیر بنایی آن ها بیش از ۲۰۰۰ مترمربع باشد مشمول اجرای ماده ۳۳ نظام مهندسی ساختمان می شوند. این یعنی نقشههای چهار رشته معماری، سازه، برق و مکانیک می بایست بهصورت اجرایی با داشتن تمامی جزئیات (اصطلاحاً نقشههای فاز ۲) ترسیم شده و از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان مورد تائید قرار گیرند. که البته برای کلیه نقشه ها اینچنین است.
مدارک پیش نویس پروانه که باید توسط مالک تهیه و به دفتر خدمات الکترونیک ارائه شود شامل موارد زیر می باشد : نقشه های سازه و تأسیسات برق و مکانیک به همراه برگه های سهمیه خدمات مهندسی (اصطلاحاً برگه سبز چهار رشته) ممهور به مهر مهندسین محاسب، قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحی، برگ تعهد تائید نما، فایلهای نقشه های سازه، برق و مکانیک، چک لیست های مرتبط نظیر مبحث ۱۹، مبحث ۶ و بارگذاری، زلزله و غیره، برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک و برگه تأییدیه گزارش خاک.
پس از تائید نقشه های چهار رشته پروسه اخذ تأییدیه های دفتر خدمات الکترونیک، طرح تفصیلی و بر و کف،رئیس صدور مجوز، معاون شهرسازی و معماری و نهایتاً تأییدیه شهردار بهصورت سیستمی انجام و پروانه ساختمان چاپ می شود. زمان اعتبار مجوز یا پروانه ساختمان ۲ سال از تاریخ صدور است که تا ۲ سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود.
پس از درخواست مالک ، شروع عملیات ساختمانی توسط مهندس ناظر به سازمان نظام مهندسی اعلام می شود که اولین مرحله تخریب بنای قدیمی و گودبرداری می باشد سپس اجرای فونداسیون و سقف طبقات، تاسیسات، برق و گاز و …. و نما در نهایت اجرا می شود.
در همه موارد فوق مهندس ناظر بایدطبق شرح وظایف ، مراحل را به نظام مهندسی و شهرداری گزارش دهد.
متاسفانه در اکثر موارد تخلف گسترده توسط مالک ، مهندس و شهرداری صورت می گیرد مانند:
تغییر ابعاد خیابان ها و گذر ها درجهت افزایش بنا و نوع کاربری
تغییر نقشه های طراحی، معماری و اجرایی از ورژن 4 به ورژن 3 که موجبات ضعف شدید در استحکام بنا و ایجاد معماری دلخواه که طبق گزارش ناظر و شهرداری جلوی عملیات ساختمانی باید گرفته شود که این چنین نمی گردد
چون پلیس ساختمان سود می برد
معاونت شهرسازی سود می برد
آزمایشگاه خاک و بتن سود می برذ
ماده 100 و شهرداری درنهایت سود می برد
اما مردم از کیقیت بسیار پایین ساختمان ها و قیمت بالای آن رنج می برند.
